GModG-Regierungsentwurf: Was das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz für Wohnheim- und GU-Betreiber bedeutet

Wo das GModG steht — Verfahrensstand, kein geltendes Recht

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen. Wichtig vorweg, weil dazu viel Halbwissen kursiert: Das GModG ist noch nicht in Kraft. Der Referentenentwurf wurde am 05.05.2026 vorgelegt, das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13.05.2026 beschlossen. Das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat ist für Sommer/Herbst 2026 vorgesehen; die Regelungen sollen laut Entwurf rund sechs Monate nach Verkündung wirksam werden. Das ursprünglich politisch genannte Zieldatum 01.07.2026 ist angesichts des Kabinettsbeschlusses erst Mitte Mai praktisch nicht zu halten — Inhalte und Stichtage können sich im Verfahren noch ändern.

Für die operative Praxis heißt das: Bis das GModG verkündet und wirksam ist, gilt weiterhin das GEG. Die folgenden Punkte beschreiben den Entwurfsstand und gesichertes Bestandsrecht — sie sind keine Rechtsberatung.

Was sich abzeichnet — und was schon heute gilt

• 65-%-Erneuerbare-Anforderung (Bestandsrecht, GEG): Bei Neubau in Neubaugebieten gilt die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, bundesweit bereits seit 2024. Beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden greift sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: in Städten über 100.000 Einwohner spätestens ab dem 30.06.2026, in kleineren Kommunen ab dem 30.06.2028. Wichtig: Ein bereits beschlossener kommunaler Wärmeplan setzt die 65-%-Regel nicht vorzeitig in Kraft — das ist eine häufige Fehlannahme.
• GModG-Entwurf: Der Entwurf sieht vor, die 65-%-Anforderung in ihrer bisherigen Form abzulösen und durch ein technologieoffeneres Konzept mit stärkerem CO₂-Bezug zu ersetzen (mehr Spielraum für Hybridlösungen, Bestands-Gas plus Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss). Die genaue Ausgestaltung — inklusive etwaiger verschärfter Schutz- und Umlageregeln bei fossilen Neuanlagen — ist Gegenstand der Verbändeanhörung und des parlamentarischen Verfahrens und im Detail noch offen.
• CO₂-Kostenteilung (Bestandsrecht, CO2KostAufG, seit 2023): unverändert in Kraft und für Träger als Vermieter bereits heute abrechnungsrelevant (siehe nächster Abschnitt).

Wer betroffen ist — Träger als Vermieter, Selbstnutzer und Auftragnehmer

Für Sozialträger und Heimbetreiber treffen mehrere Rollen zusammen:

• 1. Vermieter (klassisch): Ein Trägerverein vermietet das Wohnheim an Bewohner. Hier greifen Heizungsrecht, CO₂-Kostenteilung und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen.
• 2. Selbstnutzer (Träger als Eigenbetreiber): Nutzt der Träger das Gebäude selbst und beherbergt Bewohner gegen Tagessatz (Belegungsrecht-Modell), ist die Gebäudeeinstufung — Wohn- oder Nichtwohngebäude — gesondert zu prüfen; die Pflichtenstaffel weicht ab.
• 3. Schnittstelle zum Auftraggeber (Landesamt, Bezirksamt): Bei Tagessatz-Verträgen stellt sich die Frage, wer steigende Energiekosten trägt — der Träger im kalkulierten Satz, oder werden die Sätze nachverhandelt? Das hängt am konkreten Vertrag.

Die CO₂-Kostenteilung — schon heute Pflicht, mit dem CO₂-Preis 2026 teurer

Unabhängig vom GModG ist die CO₂-Kostenteilung nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) bereits seit 2023 in Kraft und für Träger mit Gas- oder Ölheizung abrechnungsrelevant:

• Zehn-Stufen-Modell: Jedes Wohngebäude wird anhand seines CO₂-Ausstoßes (kg CO₂/m²·a) in eine von zehn Stufen eingeordnet.
• Aufteilung gegenläufig zur Effizienz: Bei der schlechtesten Bilanz trägt der Vermieter rund 95 % der CO₂-Komponente und der Mieter nur ~5 %; bei sehr effizienten Gebäuden (Standard EH55) trägt der Mieter 100 % und der Vermieter 0 %. Schlechte Effizienz belastet also den Träger als Vermieter, nicht den Bewohner.
• CO₂-Preis 2026: Für die Abrechnung 2026 wird nach CO2KostAufG mit 60 EUR/t CO₂ gerechnet (der nationale Emissionshandel nach BEHG bewegt sich 2026 in einem Korridor von rund 55–65 EUR/t).
• Datenherkunft: Die CO₂-Komponente ist auf der Brennstoffrechnung seit 2023 gesondert ausgewiesen; den kg-CO₂/m²·a-Wert liefert der Energieausweis.

Größenordnung: Erdgas verursacht rund 0,18 kg CO₂ je kWh. Bei 60 EUR/t entspricht das gut 1.000 EUR CO₂-Komponente je 100.000 kWh Jahresheizbedarf — wie viel davon beim Träger als Vermieter hängenbleibt, bestimmt die Effizienzstufe des Gebäudes (bei schlechter Bilanz bis zu 95 %). Die konkreten Beträge variieren je Liegenschaft erheblich; das ist eine grobe Hausnummer, keine Abrechnung.

Wer 30 Wohnheim-Standorte verwaltet, hat damit 30 jährliche Berechnungen mit jeweils zehn Stufen-Optionen plus Belegablage über alle Standorte. In Excel kaum revisionssicher — in einer integrierten Verwaltungssoftware ein Standard-Datensatz.

Praxisbeispiel: Heizungstausch in einem 50-Plätze-Heim (illustrativ)

Grobe Hausnummern für eine durchschnittliche 50-Plätze-Gemeinschaftsunterkunft — keine Förderzusage, kein Angebot:

• Investition Gas-Brennwert + Hybrid-Wärmepumpe: grob ~85.000 EUR.
• Investition reine Luft-Wasser-Wärmepumpe: grob ~120.000 EUR.
• Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, BAFA/KfW): je nach Programm, Antragsteller und förderfähigen Höchstkosten erheblich — die konkreten Sätze und Deckel ändern sich laufend und sind über die foerderdatenbank.de zu prüfen.

Die Kernbotschaft bleibt qualitativ: Nach Förderung ist die Wärmepumpe in vielen Konstellationen wirtschaftlich konkurrenzfähig oder günstiger als die fossile Lösung — die genaue Rechnung ist immer standort- und förderabhängig und gehört vor jeder Entscheidung fachlich geprüft.

Schnittstelle: Betriebskostenabrechnung × CO₂-Kostenteilung

Hier wird es für Software relevant. Die CO₂-Kostenteilung verlangt je Liegenschaft und Jahr: Einstufung nach kg CO₂/m²·a, Aufteilung der CO₂-Komponente nach Stufe, revisionssichere Ablage der Brennstoffrechnung mit ausgewiesener CO₂-Komponente und des Energieausweises sowie eine nachvollziehbare Zuordnung in die Betriebskostenabrechnung. Über viele Standorte hinweg ist das ein wiederkehrender Reporting- und Dokumentationsjob — genau die Art Aufgabe, die strukturierte Stamm-, Belegungs- und Belegdaten voraussetzt.

Was HOMES dazu beiträgt

HOMES ist kein CO₂- oder Energierechner — und vermarktet bewusst auch kein eigenes Energie-Messmodul. HOMES ist das operative System of Record, das die Datenbasis liefert, auf der die CO₂-Kostenteilung und die Betriebskostenabrechnung aufsetzen: strukturierte Standort-, Zimmer- und Bett-Stammdaten, tagesgenaue Belegung sowie ein Multi-Standort-Dashboard, das Belegung und Auslastung standortübergreifend auswertet. Über das Reporting-Modul lassen sich Belegungs- und Auslastungskennzahlen je Standort und Zeitraum auf Knopfdruck erzeugen — die Bezugsgrößen, gegen die Energie- und CO₂-Komponenten gerechnet werden. Für die nachweispflichtige Seite bringt HOMES revisionssichere Archivierung (GoBD-Vollausbau mit WORM-Lock und Verfahrensdokumentation) — also den prüffesten Ablageort für Brennstoffrechnungen mit CO₂-Komponente und Energieausweise — sowie ein lückenloses Aktivitäts- und Audit-Log und granulare Rollen- und Zugriffsrechte. Die Rechnungs- und Export-Schnittstellen (XRechnung/ZUGFeRD nach EN 16931, DATEV-Buchungsstapel) sind Standard, sodass die Betriebskosten- und CO₂-Position sauber in die Buchhaltung weiterläuft. Die rechtliche Stufen-Einstufung und die eigentliche CO₂-Aufteilungsrechnung bleiben Aufgabe von Energieausweis und Heizkostenabrechner — HOMES liefert die belastbare, prüffeste Datengrundlage darum herum.

Jetzt sinnvoll vorbereiten

Solange das GModG im Verfahren ist, bringt Aktionismus nichts — Datenhygiene dagegen schon: Welche Standorte liegen energetisch am unteren Ende? Sind Energieausweise aktuell? Liegen Brennstoffrechnungen mit CO₂-Komponente revisionssicher ab? Wer das jetzt strukturiert, ist sowohl für die heute geltende CO₂-Kostenteilung als auch für das kommende GModG vorbereitet. Weiterführend: EPBD-Umsetzungsfrist 29.05.2026 (Solar-Pflicht, Nullemissions-Standard, gebäudescharfe Energiedaten) und Tagessatz-Abrechnung 2026.

Quellen: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, gesetze-im-internet.de) — Zehn-Stufen-Modell, Abrechnungswert 2026 60 EUR/t; Gebäudeenergiegesetz (GEG) / Heizungsrecht — BMWSB sowie energiewechsel.de (BMWE); Wärmeplanungsgesetz (WPG) — Fristen kommunale Wärmeplanung 30.06.2026 (> 100.000 Einwohner) bzw. 30.06.2028; Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) — CO₂-Preiskorridor 2026 rund 55–65 EUR/t; GModG-Chronologie (Referentenentwurf 05.05.2026, Kabinettsbeschluss 13.05.2026) konsistent zur BBSR-GEG-Chronologie; foerderdatenbank.de für aktuelle Förderprogramme. Stand: Mai 2026 — Angaben ohne Gewähr, ersetzen keine Rechts- oder Energieberatung; der Gesetzentwurf kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.