GModG in Kraft: Was Wohnheimbetreiber jetzt umsetzen müssen

Wo das GModG steht — in Kraft seit dem 29.07.2026

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Wichtig vorweg, weil dazu viel veraltetes Halbwissen kursiert: Das GModG ist geltendes Recht. Nach dem Referentenentwurf vom 05.05.2026 und dem Kabinettsbeschluss vom 13.05.2026 fand die 1. Lesung im Bundestag am 11.06.2026 statt; die öffentliche Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Energie am 22.06.2026 stieß bei den Sachverständigen auf massive Kritik, und der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme zahlreiche Änderungen verlangt. Am 08.07.2026 stimmte der federführende Ausschuss für Wirtschaft und Energie der Vorlage mit Änderungen zu. Nachdem das Bundesverfassungsgericht eine Organklage im Eilverfahren abgewiesen hatte, kamen 2. und 3. Lesung kurzfristig auf die Tagesordnung: Der Bundestag beschloss das GModG am 10.07.2026 in dritter Lesung — mit den Änderungen des Ausschusses —, und der Bundesrat stimmte am selben Tag zu. Verkündet wurde das Gesetz am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Das Inkrafttreten ist gestaffelt: Die Artikel 1, 5, 6 und 8 — darunter die Neuregelungen zum Heizungstausch — sind seit dem 29.07.2026 in Kraft, die Regelungen zur EPBD-Umsetzung (Artikel 2) folgen sechs Monate nach der Verkündung. Der Nullemissions-Standard für Neubauten gilt für behördliche Gebäude ab 2028, für alle übrigen Gebäude ab 2030. Für Träger heißt das: Die Beobachtungsphase ist vorbei, die Umsetzungsphase läuft. (Stand: 08.08.2026; Quelle: BBSR GEG-Infoportal, GModG-Chronologie.)

Für die operative Praxis heißt das: Das Heizungsrecht des GModG gilt bereits — für jeden Heizungstausch, der jetzt beauftragt wird. Die EPBD-Vorgaben greifen ein halbes Jahr nach der Verkündung, also ab Ende Januar 2027. Die folgenden Punkte beschreiben die geltende Rechtslage und das daneben unverändert fortbestehende Bestandsrecht — sie sind keine Rechtsberatung.

Was seit dem 29.07.2026 gilt — und was daneben fortbesteht

• 65-%-Erneuerbare-Anforderung (Bestandsrecht, GEG): Bei Neubau in Neubaugebieten gilt die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, bundesweit bereits seit 2024. Beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden greift sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: in Städten über 100.000 Einwohner spätestens ab dem 30.06.2026, in kleineren Kommunen ab dem 30.06.2028. Wichtig: Ein bereits beschlossener kommunaler Wärmeplan setzt die 65-%-Regel nicht vorzeitig in Kraft — das ist eine häufige Fehlannahme.
• GModG (geltendes Recht seit 29.07.2026): Die 65-%-Anforderung ist durch die „Bio-Treppe" ersetzt. An die Stelle der bisherigen 65-%-Erneuerbaren-Pflicht tritt eine gestaffelte Mindestquote biogener Brennstoffe bzw. Wasserstoff für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen (§ 43 GModG): ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 %, ab 2040 mindestens 60 %. Wärmepumpen-, Solarthermie- und Biomasse-Hybridheizungen erfüllen die Anforderungen bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls; ab 2035 ist der erneuerbare Anteil durch eine fachkundige Person nachzuweisen. Die bisherigen §§ 71 sowie 71b bis 72 GEG (Anforderungen an Heizungsanlagen, Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen, Betriebsverbot für alte Heizkessel und Ölheizungen) entfallen. Neu hinzugekommen ist außerdem eine Mieterschutzregelung: Die Betriebskosten einer nach § 43 neu eingebauten Gas- oder Ölheizung werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt (neue §§ 5a und 5b CO2KostAufG) — für Träger als Vermieter unmittelbar abrechnungsrelevant.
• Gebäudeautomation (§ 56 GModG): für Wohnheime in aller Regel keine Pflicht. Die viel zitierte Absenkung der Schwelle von 290 auf mehr als 70 kW Nennleistung — mit Nachrüstfrist bis zum 31.12.2029, soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar — betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Wohnheime, Alten- und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen zählen nach § 3 Nr. 33 GModG ausdrücklich als Wohngebäude; für sie enthält das GModG keine Gebäudeautomationspflicht. Maßgeblich ist die überwiegende Zweckbestimmung, nicht die Bau- oder Betreiberform — bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Gebäudeteile nach § 106 GModG getrennt zu beurteilen. Verwaltungsgebäude, Schulungs- oder Werkstattflächen eines Trägers können daher sehr wohl unter § 56 GModG fallen, das Wohnheim daneben nicht.
• CO₂-Kostenteilung (Bestandsrecht, CO2KostAufG, seit 2023): unverändert in Kraft und für Träger als Vermieter bereits heute abrechnungsrelevant (siehe nächster Abschnitt).

Wer betroffen ist — Träger als Vermieter, Selbstnutzer und Auftragnehmer

Für Sozialträger und Heimbetreiber treffen mehrere Rollen zusammen:

• 1. Vermieter (klassisch): Ein Trägerverein vermietet das Wohnheim an Bewohner. Hier greifen Heizungsrecht, CO₂-Kostenteilung und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen.
• 2. Selbstnutzer (Träger als Eigenbetreiber): Nutzt der Träger das Gebäude selbst und beherbergt Bewohner gegen Tagessatz (Belegungsrecht-Modell), ist die Gebäudeeinstufung — Wohn- oder Nichtwohngebäude — gesondert zu prüfen; die Pflichtenstaffel weicht ab.
• 3. Schnittstelle zum Auftraggeber (Landesamt, Bezirksamt): Bei Tagessatz-Verträgen stellt sich die Frage, wer steigende Energiekosten trägt — der Träger im kalkulierten Satz, oder werden die Sätze nachverhandelt? Das hängt am konkreten Vertrag.

Die CO₂-Kostenteilung — schon heute Pflicht, mit dem CO₂-Preis 2026 teurer

Unabhängig vom GModG ist die CO₂-Kostenteilung nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) bereits seit 2023 in Kraft und für Träger mit Gas- oder Ölheizung abrechnungsrelevant:

• Zehn-Stufen-Modell: Jedes Wohngebäude wird anhand seines CO₂-Ausstoßes (kg CO₂/m²·a) in eine von zehn Stufen eingeordnet.
• Aufteilung gegenläufig zur Effizienz: Bei der schlechtesten Bilanz trägt der Vermieter rund 95 % der CO₂-Komponente und der Mieter nur ~5 %; bei sehr effizienten Gebäuden (Standard EH55) trägt der Mieter 100 % und der Vermieter 0 %. Schlechte Effizienz belastet also den Träger als Vermieter, nicht den Bewohner.
• CO₂-Preis 2026: Für die Abrechnung 2026 wird nach CO2KostAufG mit 60 EUR/t CO₂ gerechnet — das ist der Mittelwert des Korridors von 55 bis 65 EUR/t, den § 10 Abs. 2 Satz 4 BEHG für 2026 festlegt.
• CO₂-Preis 2027 — noch nicht entschieden: Der Korridor gilt nach geltendem Recht nur für 2026; für 2027 sieht § 10 Abs. 3 BEHG bisher eine an den EU-Emissionshandel gekoppelte Preisbildung vor. Dass der Korridor 2027 fortgeschrieben wird, ist ein am 12.08.2026 vom Kabinett beschlossener Regierungsentwurf (Drittes BEHG-Änderungsgesetz) und noch nicht geltendes Recht. Für die Abrechnung 2027 bliebe zudem nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 CO2KostAufG der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 01.07. bis 30.11.2026 maßgeblich — ein belastbarer 2027er Rechenwert existiert heute also nicht.
• Datenherkunft: Die CO₂-Komponente ist auf der Brennstoffrechnung seit 2023 gesondert ausgewiesen; den kg-CO₂/m²·a-Wert liefert der Energieausweis.

Größenordnung: Erdgas verursacht rund 0,18 kg CO₂ je kWh. Bei 60 EUR/t entspricht das gut 1.000 EUR CO₂-Komponente je 100.000 kWh Jahresheizbedarf — wie viel davon beim Träger als Vermieter hängenbleibt, bestimmt die Effizienzstufe des Gebäudes (bei schlechter Bilanz bis zu 95 %). Die konkreten Beträge variieren je Liegenschaft erheblich; das ist eine grobe Hausnummer, keine Abrechnung.

Wer 30 Wohnheim-Standorte verwaltet, hat damit 30 jährliche Berechnungen mit jeweils zehn Stufen-Optionen plus Belegablage über alle Standorte. In Excel kaum revisionssicher — in einer integrierten Verwaltungssoftware ein Standard-Datensatz.

Praxisbeispiel: Heizungstausch in einem 50-Plätze-Heim (illustrativ)

Grobe Hausnummern für eine durchschnittliche 50-Plätze-Gemeinschaftsunterkunft — keine Förderzusage, kein Angebot:

• Investition Gas-Brennwert + Hybrid-Wärmepumpe: grob ~85.000 EUR.
• Investition reine Luft-Wasser-Wärmepumpe: grob ~120.000 EUR.
• Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, BAFA/KfW): je nach Programm, Antragsteller und förderfähigen Höchstkosten erheblich — die konkreten Sätze und Deckel ändern sich laufend und sind über die foerderdatenbank.de zu prüfen.

Die Kernbotschaft bleibt qualitativ: Nach Förderung ist die Wärmepumpe in vielen Konstellationen wirtschaftlich konkurrenzfähig oder günstiger als die fossile Lösung — die genaue Rechnung ist immer standort- und förderabhängig und gehört vor jeder Entscheidung fachlich geprüft.

Schnittstelle: Betriebskostenabrechnung × CO₂-Kostenteilung

Hier wird es für Software relevant. Die CO₂-Kostenteilung verlangt je Liegenschaft und Jahr: Einstufung nach kg CO₂/m²·a, Aufteilung der CO₂-Komponente nach Stufe, revisionssichere Ablage der Brennstoffrechnung mit ausgewiesener CO₂-Komponente und des Energieausweises sowie eine nachvollziehbare Zuordnung in die Betriebskostenabrechnung. Über viele Standorte hinweg ist das ein wiederkehrender Reporting- und Dokumentationsjob — genau die Art Aufgabe, die strukturierte Stamm-, Belegungs- und Belegdaten voraussetzt.

Was HOMES dazu beiträgt

HOMES ist kein CO₂- oder Energierechner — und vermarktet bewusst auch kein eigenes Energie-Messmodul. HOMES ist das operative System of Record, das die Datenbasis liefert, auf der die CO₂-Kostenteilung und die Betriebskostenabrechnung aufsetzen: strukturierte Standort-, Zimmer- und Bett-Stammdaten, tagesgenaue Belegung sowie ein Multi-Standort-Dashboard, das Belegung und Auslastung standortübergreifend auswertet. Über das Reporting-Modul lassen sich Belegungs- und Auslastungskennzahlen je Standort und Zeitraum auf Knopfdruck erzeugen — die Bezugsgrößen, gegen die Energie- und CO₂-Komponenten gerechnet werden. Für die nachweispflichtige Seite bringt HOMES revisionssichere Archivierung (GoBD-Vollausbau mit WORM-Lock und Verfahrensdokumentation) — also den prüffesten Ablageort für Brennstoffrechnungen mit CO₂-Komponente und Energieausweise — sowie ein lückenloses Aktivitäts- und Audit-Log und granulare Rollen- und Zugriffsrechte. Die Rechnungs- und Export-Schnittstellen (XRechnung/ZUGFeRD nach EN 16931, DATEV-Buchungsstapel) sind Standard, sodass die Betriebskosten- und CO₂-Position sauber in die Buchhaltung weiterläuft. Die rechtliche Stufen-Einstufung und die eigentliche CO₂-Aufteilungsrechnung bleiben Aufgabe von Energieausweis und Heizkostenabrechner — HOMES liefert die belastbare, prüffeste Datengrundlage darum herum.

Jetzt sinnvoll vorbereiten

Das GModG gilt — jetzt entscheidet Datenhygiene über den Umsetzungsaufwand: Welche Standorte liegen energetisch am unteren Ende? Sind Energieausweise aktuell? Liegen Brennstoffrechnungen mit CO₂-Komponente revisionssicher ab? Wer das jetzt strukturiert, ist sowohl für die heute geltende CO₂-Kostenteilung als auch für die gestaffelt greifenden GModG-Pflichten vorbereitet. Weiterführend: EPBD-Umsetzung in Deutschland (Solar-Pflicht, Nullemissions-Standard, gebäudescharfe Energiedaten) und Tagessatz-Abrechnung 2026.

Quellen: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, gesetze-im-internet.de) — Zehn-Stufen-Modell, Abrechnungswert 2026 60 EUR/t; Gebäudeenergiegesetz (GEG) / Heizungsrecht — BMWSB sowie energiewechsel.de (BMWE); Wärmeplanungsgesetz (WPG) — Fristen kommunale Wärmeplanung 30.06.2026 (> 100.000 Einwohner) bzw. 30.06.2028; Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) — CO₂-Preiskorridor 2026 rund 55–65 EUR/t; GModG-Chronologie (Referentenentwurf 05.05.2026, Kabinettsbeschluss 13.05.2026, Ausschussbeschluss 08.07.2026, Bundestagsbeschluss 3. Lesung 10.07.2026, Bundesratszustimmung 10.07.2026, Verkündung 28.07.2026 im BGBl. 2026 I Nr. 226, Inkrafttreten Artikel 1/5/6/8 am 29.07.2026, Bio-Treppe § 43, Streichung §§ 71/71b–72) nach der BBSR-GEG-Chronologie; foerderdatenbank.de für aktuelle Förderprogramme. Stand: 08.08.2026 — Angaben ohne Gewähr, ersetzen keine Rechts- oder Energieberatung; maßgeblich ist der im Bundesgesetzblatt verkündete Gesetzestext.