GModG in Kraft: Was Wohnheimbetreiber jetzt umsetzen müssen

Wo das GModG steht — in Kraft seit dem 29.07.2026

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Wichtig vorweg, weil dazu viel veraltetes Halbwissen kursiert: Das GModG ist geltendes Recht. Nach dem Referentenentwurf vom 05.05.2026 und dem Kabinettsbeschluss vom 13.05.2026 fand die 1. Lesung im Bundestag am 11.06.2026 statt; die öffentliche Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Energie am 22.06.2026 stieß bei den Sachverständigen auf massive Kritik, und der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme zahlreiche Änderungen verlangt. Am 08.07.2026 stimmte der federführende Ausschuss für Wirtschaft und Energie der Vorlage mit Änderungen zu. Nachdem das Bundesverfassungsgericht am 09.07.2026 einen Antrag im Organstreitverfahren zur Gestaltung des Gesetzgebungsverfahrens als unzulässig verworfen hatte, kamen 2. und 3. Lesung kurzfristig auf die Tagesordnung: Der Bundestag beschloss das GModG am 10.07.2026 in dritter Lesung — mit den Änderungen des Ausschusses —, und der Bundesrat ließ das Gesetz am selben Tag passieren. Verkündet wurde das Gesetz am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Das Inkrafttreten ist gestaffelt: Die Artikel 1, 5, 6 und 8 — darunter die Neuregelungen zum Heizungstausch — sind seit dem 29.07.2026 in Kraft, die Regelungen zur EPBD-Umsetzung (Artikel 2) treten nach Art. 9 Abs. 2 des Gesetzes am 01.01.2027 in Kraft. Der Nullemissions-Standard für Neubauten gilt für behördliche Gebäude ab 2028, für alle übrigen Gebäude ab 2030. Für Träger heißt das: Die Beobachtungsphase ist vorbei, die Umsetzungsphase läuft. (Stand: 08.08.2026; Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 9, und BBSR GEG-Infoportal, GModG-Chronologie.)

Für die operative Praxis heißt das: Das Heizungsrecht des GModG gilt bereits — für jeden Heizungstausch, der jetzt beauftragt wird. Die EPBD-Vorgaben (Artikel 2) greifen ab dem 01.01.2027. Die folgenden Punkte beschreiben die geltende Rechtslage und das daneben unverändert fortbestehende Bestandsrecht — sie sind keine Rechtsberatung.

Was seit dem 29.07.2026 gilt — und was daneben fortbesteht

• 65-%-Erneuerbare-Anforderung (bis 28.07.2026, GEG): Die bisherige Vorgabe, neu eingebaute Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben (§ 71 GEG), ist mit dem Änderungsgesetz entfallen: Artikel 1 Nummer 32 streicht die §§ 71 bis 73 GEG und gilt seit dem 29.07.2026. Die Fristen des Wärmeplanungsgesetzes (§ 4 Abs. 2 WPG: 30.06.2026 für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, 30.06.2028 für die übrigen) betreffen die Erstellung der kommunalen Wärmepläne.
• GModG (geltendes Recht seit 29.07.2026): Die 65-%-Anforderung ist durch die „Bio-Treppe" ersetzt. An die Stelle der bisherigen 65-%-Erneuerbaren-Pflicht tritt eine gestaffelte Mindestquote biogener Brennstoffe bzw. Wasserstoff für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen (§ 43 GModG): ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 %, ab 2040 mindestens 60 %. Wärmepumpen-Hybridheizungen (§ 43 Abs. 5), solarthermische Anlagen (§ 43 Abs. 3) und Biomasse-Hybridheizungen (§ 45 Abs. 2) können die Pflicht unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls erfüllen; ein Nachweis durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung ist nur in den dort genannten Fällen und Zeiträumen erforderlich. Die bisherigen §§ 71 sowie 71b bis 72 GEG (Anforderungen an Heizungsanlagen, Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen, Betriebsverbot für alte Heizkessel und Ölheizungen) entfallen. Neu hinzugekommen ist außerdem eine Mieterschutzregelung: Für Wohnraummietverhältnisse tragen Vermieter und Mieter grundsätzlich bestimmte Kosten einer nach § 43 neu eingebauten Gas- oder Ölheizung jeweils hälftig — Netzentgelte für die Gasbelieferung und CO₂-Kosten ab dem 01.01.2028, die Kosten des verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffs (für höchstens 30 % des verbrauchten Brennstoffs) ab dem 01.01.2029 (neue §§ 5a und 5b CO2KostAufG; Härtefallregelung in § 5d) — für Träger als Vermieter ab diesen Stichtagen abrechnungsrelevant.
• Gebäudeautomation (§ 56 GModG): für Wohnheime in aller Regel keine Pflicht. Die viel zitierte Absenkung der Schwelle von 290 auf mehr als 70 kW Nennleistung — mit Nachrüstfrist bis zum 31.12.2029, soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar — betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Wohnheime, Alten- und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen zählen nach § 3 Nr. 33 GModG ausdrücklich als Wohngebäude; für sie enthält das GModG keine Gebäudeautomationspflicht. Maßgeblich ist die überwiegende Zweckbestimmung, nicht die Bau- oder Betreiberform — bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Gebäudeteile nach § 106 GModG getrennt zu beurteilen. Verwaltungsgebäude, Schulungs- oder Werkstattflächen eines Trägers können daher sehr wohl unter § 56 GModG fallen, das Wohnheim daneben nicht.
• CO₂-Kostenteilung (Bestandsrecht, CO2KostAufG, seit 2023): weiterhin in Kraft (ergänzt durch Art. 5 GModG) und für Träger als Vermieter bereits heute abrechnungsrelevant (siehe nächster Abschnitt).

Wer betroffen ist — Träger als Vermieter, Selbstnutzer und Auftragnehmer

Für Sozialträger und Heimbetreiber treffen mehrere Rollen zusammen:

• 1. Vermieter (klassisch): Ein Trägerverein vermietet das Wohnheim an Bewohner. Hier greifen Heizungsrecht, CO₂-Kostenteilung und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen.
• 2. Selbstnutzer (Träger als Eigenbetreiber): Nutzt der Träger das Gebäude selbst und beherbergt Bewohner gegen Tagessatz (Belegungsrecht-Modell), ist die Gebäudeeinstufung — Wohn- oder Nichtwohngebäude — gesondert zu prüfen; die Pflichtenstaffel weicht ab.
• 3. Schnittstelle zum Auftraggeber (Landesamt, Bezirksamt): Bei Tagessatz-Verträgen stellt sich die Frage, wer steigende Energiekosten trägt — der Träger im kalkulierten Satz, oder werden die Sätze nachverhandelt? Das hängt am konkreten Vertrag.

Die CO₂-Kostenteilung — schon heute Pflicht, mit dem CO₂-Preis 2026 teurer

Unabhängig vom GModG ist die CO₂-Kostenteilung nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) bereits seit 2023 in Kraft und für Träger mit Gas- oder Ölheizung abrechnungsrelevant:

• Zehn-Stufen-Modell: Jedes Wohngebäude wird anhand seines CO₂-Ausstoßes (kg CO₂/m²·a) in eine von zehn Stufen eingeordnet.
• Aufteilung gegenläufig zur Effizienz: Bei der schlechtesten Bilanz trägt der Vermieter rund 95 % der CO₂-Komponente und der Mieter nur ~5 %; bei sehr effizienten Gebäuden (Standard EH55) trägt der Mieter 100 % und der Vermieter 0 %. Schlechte Effizienz belastet also den Träger als Vermieter, nicht den Bewohner.
• CO₂-Preis 2026: Für die Abrechnung 2026 wird nach CO2KostAufG mit 60 EUR/t CO₂ gerechnet — das ist der Mittelwert des Korridors von 55 bis 65 EUR/t, den § 10 Abs. 2 Satz 4 BEHG für 2026 festlegt.
• CO₂-Preis 2027 — vom Bundestag beschlossen, noch nicht in Kraft: Der Korridor gilt nach geltendem Recht nur für 2026; für 2027 sieht § 10 Abs. 3 BEHG bisher eine an den EU-Emissionshandel gekoppelte Preisbildung vor. Dass der Korridor von 55 bis 65 EUR/t 2027 fortgeführt wird, sieht das Dritte Gesetz zur Änderung des BEHG vor (am 12.08.2026 vom Kabinett beschlossener Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/7869); der Bundestag hat es am Donnerstag, 15.10.2026, in der Ausschussfassung (BT-Drs. 21/8626) beschlossen (Plenarprotokoll 21/102, S. 12903 A–12909 A und 12916 D; DIP, Vorgang 338357). Geltendes Recht ist es erst nach dem zweiten Durchgang im Bundesrat und der Verkündung im Bundesgesetzblatt (Verfahrensstand: Samstag, 17.10.2026). Für die Abrechnung 2027 bliebe zudem nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 CO2KostAufG der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 01.07. bis 30.11.2026 maßgeblich — ein belastbarer 2027er Rechenwert existiert heute also nicht.
• Datenherkunft: Die CO₂-Komponente ist auf der Brennstoffrechnung seit 2023 gesondert ausgewiesen; den kg-CO₂/m²·a-Wert ermittelt der Vermieter in der jährlichen Heizkostenabrechnung aus den auf den Rechnungen ausgewiesenen Brennstoffemissionen und der Wohnfläche (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG).

Größenordnung: Erdgas verursacht rund 0,18 kg CO₂ je kWh. Bei 60 EUR/t entspricht das gut 1.000 EUR CO₂-Komponente je 100.000 kWh Jahresheizbedarf — wie viel davon beim Träger als Vermieter hängenbleibt, bestimmt die Effizienzstufe des Gebäudes (bei schlechter Bilanz bis zu 95 %). Die konkreten Beträge variieren je Liegenschaft erheblich; das ist eine grobe Hausnummer, keine Abrechnung.

Wer 30 Wohnheim-Standorte verwaltet, hat damit 30 jährliche Berechnungen mit jeweils zehn Stufen-Optionen plus Belegablage über alle Standorte. In Excel kaum revisionssicher — in einer integrierten Verwaltungssoftware ein Standard-Datensatz.

Praxisbeispiel: Heizungstausch in einem 50-Plätze-Heim (illustrativ)

Grobe Hausnummern für eine durchschnittliche 50-Plätze-Gemeinschaftsunterkunft — keine Förderzusage, kein Angebot:

• Investition Gas-Brennwert + Hybrid-Wärmepumpe: grob ~85.000 EUR.
• Investition reine Luft-Wasser-Wärmepumpe: grob ~120.000 EUR.
• Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, BAFA/KfW): je nach Programm, Antragsteller und förderfähigen Höchstkosten erheblich — die konkreten Sätze und Deckel ändern sich laufend und sind über die foerderdatenbank.de zu prüfen.

Die Kernbotschaft bleibt qualitativ: Nach Förderung ist die Wärmepumpe in vielen Konstellationen wirtschaftlich konkurrenzfähig oder günstiger als die fossile Lösung — die genaue Rechnung ist immer standort- und förderabhängig und gehört vor jeder Entscheidung fachlich geprüft.

Schnittstelle: Betriebskostenabrechnung × CO₂-Kostenteilung

Hier wird es für Software relevant. Die CO₂-Kostenteilung verlangt je Liegenschaft und Jahr: Ermittlung des CO₂-Ausstoßes in kg CO₂/m²·a aus den Brennstoffrechnungen, Einstufung und Aufteilung der CO₂-Komponente nach Stufe sowie den Ausweis von Mieteranteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung (§§ 5 und 7 CO2KostAufG); die Brennstoffrechnung mit ausgewiesener CO₂-Komponente ist dafür die Datengrundlage. Über viele Standorte hinweg ist das ein wiederkehrender Reporting- und Dokumentationsjob — genau die Art Aufgabe, die strukturierte Stamm-, Belegungs- und Belegdaten voraussetzt.

Was HOMES dazu beiträgt

HOMES ist kein CO₂- oder Energierechner — und vermarktet bewusst auch kein eigenes Energie-Messmodul. HOMES ist das operative System of Record, das die Datenbasis liefert, auf der die CO₂-Kostenteilung und die Betriebskostenabrechnung aufsetzen: strukturierte Standort-, Zimmer- und Bett-Stammdaten, tagesgenaue Belegung sowie ein Multi-Standort-Dashboard, das Belegung und Auslastung standortübergreifend auswertet. Über das Reporting-Modul lassen sich Belegungs- und Auslastungskennzahlen je Standort und Zeitraum auf Knopfdruck erzeugen — die Bezugsgrößen, gegen die Energie- und CO₂-Komponenten gerechnet werden. Für die nachweispflichtige Seite bringt HOMES revisionssichere Archivierung (GoBD-Vollausbau mit WORM-Lock und Verfahrensdokumentation) — also den prüffesten Ablageort für Brennstoffrechnungen mit CO₂-Komponente und Energieausweise — sowie ein Audit-Protokoll und granulare Rollen- und Zugriffsrechte. Die Rechnungs- und Export-Schnittstellen (XRechnung/ZUGFeRD nach EN 16931, DATEV-Buchungsstapel) sind Standard, sodass die Betriebskosten- und CO₂-Position sauber in die Buchhaltung weiterläuft. Die rechtliche Stufen-Einstufung und die eigentliche CO₂-Aufteilungsrechnung bleiben Aufgabe des Vermieters und des Heizkostenabrechners — HOMES liefert die belastbare, prüffeste Datengrundlage darum herum.

Jetzt sinnvoll vorbereiten

Das GModG gilt — jetzt entscheidet Datenhygiene über den Umsetzungsaufwand: Welche Standorte liegen energetisch am unteren Ende? Sind Energieausweise aktuell? Liegen Brennstoffrechnungen mit CO₂-Komponente revisionssicher ab? Wer das jetzt strukturiert, ist sowohl für die heute geltende CO₂-Kostenteilung als auch für die gestaffelt greifenden GModG-Pflichten vorbereitet. Weiterführend: EPBD-Umsetzung in Deutschland (Solar-Pflicht, Nullemissions-Standard, gebäudescharfe Energiedaten) und Tagessatz-Abrechnung 2026.

Quellen: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, gesetze-im-internet.de) — Zehn-Stufen-Modell, Abrechnungswert 2026 60 EUR/t; Gebäudeenergiegesetz (GEG) / Heizungsrecht — BMWSB sowie energiewechsel.de (BMWE); Wärmeplanungsgesetz (WPG) — Fristen kommunale Wärmeplanung 30.06.2026 (> 100.000 Einwohner) bzw. 30.06.2028; Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) — CO₂-Preiskorridor 2026 rund 55–65 EUR/t; GModG-Chronologie (Referentenentwurf 05.05.2026, Kabinettsbeschluss 13.05.2026, Ausschussbeschluss 08.07.2026, Bundestagsbeschluss 3. Lesung 10.07.2026, Bundesrat 10.07.2026 ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses, Verkündung 28.07.2026 im BGBl. 2026 I Nr. 226, Inkrafttreten Artikel 1/5/6/8 am 29.07.2026, Bio-Treppe § 43, Streichung §§ 71/71b–72) nach der BBSR-GEG-Chronologie; foerderdatenbank.de für aktuelle Förderprogramme. Stand: 08.08.2026 — Angaben ohne Gewähr, ersetzen keine Rechts- oder Energieberatung; maßgeblich ist der im Bundesgesetzblatt verkündete Gesetzestext.