Kaution im Studentenwohnheim: Was § 551 und § 549 BGB regeln

Kurzantwort: Was gilt für die Kaution im Studentenwohnheim?

Die Mietsicherheit (umgangssprachlich Kaution) darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, und bei einer Geldsumme darf der Mieter sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB). Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB). Außerdem gelten dort die Mietpreisbremse, die gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften und weitere Mietrechtsvorschriften nicht (§ 549 Abs. 3 BGB).

Anlass ist der Semesterstart: Das studierendenWERK BERLIN meldet am 29.09.2026 unter „Willkommen im Wintersemester!“ 9.200 Plätze in 31 Wohnheimen (Meldung). Der Beitrag richtet sich an Betreiber solcher Häuser, an Träger und an Hostels mit Langzeitgästen. Rechtsaussagen nennen die Norm und verlinken die Quelle (abgerufen am 03.10.2026); Praxisbeispiele und Handlungsempfehlungen sind gekennzeichnet. Der Beitrag behandelt Mietverhältnisse über Wohnraum nach dem BGB und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Die Übersicht zeigt, was gilt. Die folgenden Abschnitte erläutern die einzelnen Zeilen.

§ 551 BGB im Detail

Höhe: das Dreifache der Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten

§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Sicherheit: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Ausgenommen sind nur Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind. Absatz 1 gilt vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4: Die Erträge aus der Anlage erhöhen die Sicherheit. Die Begründung des Regierungsentwurfs stellt klar, dass „auch weiterhin das Dreifache der Nettomiete als Mietsicherheit zulässig ist“, und appelliert an die Vermieter, die Höhe von Fall zu Fall abzuwägen (BT-Drs. 14/4553, S. 48).

Beispielrechnung (eigene Rechnung, keine Vorgabe einer Quelle): Die Höchstkaution beträgt bei 320 € Miete und 80 € als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten 3 × 320 € = 960 €, nicht 3 × 400 € = 1.200 €. Drei gleiche Raten ergeben 960 € : 3 = 320 € je Rate.

Raten: drei gleiche Teilzahlungen

Bei einer Geldsumme als Sicherheit gilt: Der Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Absatz 2 betrifft nach seinem Wortlaut nur die Sicherheit in Form einer Geldsumme.

Anlage und Verzinsung: Satz 5 nimmt nur die Verzinsung aus

§ 551 Abs. 3 BGB besteht aus fünf Sätzen: Der Vermieter hat die Geldsumme „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen“ (Satz 1); die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren (Satz 2); die Anlage muss in beiden Fällen vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu (Satz 3); sie erhöhen die Sicherheit (Satz 4). Satz 5 enthält die Ausnahme für Wohnheime: „Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.“

Die Satzzählung ist für Zitate wichtig: Die Verzinsungsausnahme ist Satz 5, nicht Satz 4; Satz 4 lautet „Sie erhöhen die Sicherheit.“, und auf ihn verweist Absatz 1. Das bestätigt die Gesetzesbegründung: Der Rechtsausschuss sprach sich dafür aus, „in § 551 Abs. 3 als neuen Satz 5 aufzunehmen“, dass bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim keine Pflicht zur Verzinsung besteht; er verwies auf die meist kurze Dauer solcher Mietverhältnisse, die „üblicherweise geringen Mieten“ und den „Verwaltungsmehraufwand“ der Heimträger (BT-Drs. 14/5663, S. 77).

Für die Praxis sind zwei Punkte wichtig. Erstens: „Keine Pflicht“ ist kein Verbot; das Gesetz verbietet eine Verzinsung nicht, es verpflichtet nur nicht dazu. Zweitens: Satz 5 nennt nach seinem Wortlaut nur die Verzinsung, nicht die getrennte Anlage nach Satz 3; wie weit die Pflicht zur getrennten Anlage im Wohnheim im Einzelfall reicht, ist eine Auslegungsfrage, die vor einer abweichenden Praxis rechtlich geklärt werden sollte. Zum Zweck der getrennten Anlage: Nach der Begründung des Regierungsentwurfs soll damit insbesondere sichergestellt werden, dass „Gläubiger des Vermieters hierauf keinen Zugriff haben“; ein „(vom übrigen Vermietervermögen getrennten) Sammelkonto“ genügt (BT-Drs. 14/4553, S. 48).

Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen

Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Die Begründung des Regierungsentwurfs: „Absatz 4 regelt die Unabdingbarkeit.“ (BT-Drs. 14/4553, S. 49)

Welche Mietrechtsvorschriften im Wohnheim nicht gelten (§ 549 Abs. 3 BGB)

§ 549 Abs. 3 BGB lautet vollständig: „Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.“ Die Aufzählung lässt sich in fünf Gruppen gliedern:

Nicht in der Aufzählung genannt ist § 551 BGB. Die Kautionsvorschrift gehört damit nicht zu den Vorschriften, die im Wohnheim ausgeschlossen sind; die Ausnahme von der Verzinsungspflicht steht in § 551 selbst (Abs. 3 Satz 5).

Was das praktisch bedeutet

Wo eine der genannten Vorschriften nicht gilt, entfallen die dort geregelten gesetzlichen Vorgaben; die übrigen Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse bleiben anwendbar (§ 549 Abs. 1 BGB). Für Kündigung und Befristung gilt:

• Kündigung. Bei Wohnraum in einem Studentenwohnheim kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem BGH „durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt“ (BGH, VIII ZR 92/11, Rn. 13). Zugleich dient § 549 Abs. 3 BGB „nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen“ (Rn. 20).
• Befristung. Die Gründe des § 575 Abs. 1 BGB gelten im Wohnheim nicht. Für das Belegungskonzept muss die Dauer des Mietverhältnisses nach dem BGH „im Regelfall zeitlich begrenzt“ sein und darf „nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben“ (Rn. 20).

Verweise in Mietbedingungen sollten gegen den heutigen Wortlaut geprüft werden: Ältere Fassungen des § 549 Abs. 3 BGB nennen die §§ 556d bis 556g noch nicht. Die BGH-Pressemitteilung von 2012 zitiert „gelten die §§ 557 bis 561“ (Nr. 087/2012); die Mietpreisbremse wurde nach dem Bundesjustizministerium 2015 eingeführt.

Was ist ein Studentenwohnheim? Der BGH verlangt ein Belegungskonzept

Das BGB definiert den Begriff nicht; § 549 Abs. 3 und § 551 Abs. 3 Satz 5 verwenden dieselbe Wendung, ohne sie zu erläutern. Der BGH stellt fest: „Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist.“ (BGH, Urteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 92/11, Rn. 14)

Entschieden wurde über ein als „Studentenwohnheim“ bezeichnetes Anwesen mit 67 Zimmern, dessen Mietverträge „regelmäßig auf ein Jahr befristet“ waren (Rn. 2 und 3; Pressemitteilung Nr. 087/2012). Die Kündigung ohne berechtigtes Interesse war unwirksam, weil das Anwesen kein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB sei (Rn. 12). Im entschiedenen Fall genügte die Bezeichnung als „Studentenwohnheim“ nicht.

Maßgeblich ist ein Belegungskonzept: Der gewollte Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann „nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert“ (Rn. 20). Dieses Konzept muss sich „mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben“ (Rn. 21). Die Höhe der Miete allein ist „kein hinreichendes Kriterium“ (Rn. 22). Eine Befristung auf ein Jahr mit Verlängerungsoption für jeweils ein weiteres Semester ist „noch kein ‚soziales Rotationssystem‘“: Es war nicht ersichtlich, dass die Option „zumindest im Rahmen einer beständigen Praxis nach einem bestimmten, auf die gleichmäßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten Fluktuationsmodus ausgeübt worden wäre“ (Rn. 23).

Das Urteil betraf die Kündigung nach § 573; § 551 und Jugendwohnheime erwähnt es nicht. Ob die Auslegung des BGH für die Verzinsungsausnahme in § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB ebenso gilt, entscheidet das Urteil nicht; das ist eine Frage des Einzelfalls und der rechtlichen Beratung.

Weder § 549 Abs. 3 noch § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB nennt Hostels, Jugendherbergen oder Ferienwohnungen; ob ein Objekt als Studenten- oder Jugendwohnheim gilt, ist eine Einzelfallprüfung. Für Langzeitgäste in Hostels ist daneben § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kennen: „Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“. Dort gelten die §§ 556d bis 561 und § 573 ebenfalls nicht; § 551 wird in Absatz 2 nicht genannt, und die Verzinsungsausnahme betrifft nach ihrem Wortlaut nur Studenten- und Jugendwohnheime. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drs. 21/6807) sieht vor, § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Wohnraum für einen besonderen vorübergehenden Bedarf von bis zu sechs Monaten zu beschränken (Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt); er ist nicht in Kraft (Rechtsstand dieses Beitrags: 03.10.2026). Ob ein Langzeitaufenthalt überhaupt ein Wohnraummietverhältnis ist, beurteilt dieser Beitrag nicht (zur ähnlichen Vorfrage im Meldewesen: § 19 oder § 29 BMG).

Praxisbeispiele: Wie Träger die Kaution regeln

Die Angaben stammen aus öffentlich abrufbaren FAQ und Mietbedingungen von Studierendenwerken (abgerufen am 03.10.2026). Sie sind Praxisbeispiele, keine Rechtsnormen.

Rückzahlung: Das Gesetz nennt keine Frist

Eine Rückzahlungsfrist enthält § 551 BGB nicht. Der Rechtsausschuss prüfte auf Bitte des Bundesrates, ob eine solche Frist gesetzlich festgelegt werden soll, und ist „wie die Bundesregierung zu dem Ergebnis gelangt, dass eine derartige gesetzliche Regelung nicht erforderlich ist“ (BT-Drs. 14/5663, S. 77).

Der BGH entschied im Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05; das Urteil betraf eine Wohnung, nicht ein Wohnheim. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter „eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will“ (Rn. 9; Urteil). Wie viel Zeit zuzubilligen ist, „hängt von den Umständen des Einzelfalles ab“; die Umstände können so beschaffen sein, „dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind“ (Rn. 10). Nach dem Leitsatz darf der Vermieter wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachforderung „einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten“.

Handlungsempfehlungen für Betreiber (keine gesetzlichen Vorgaben)

Organisatorische Folgerungen aus den genannten Normen und Entscheidungen, keine gesetzlichen Vorgaben und keine Rechtsberatung:

1. Höchstbetrag und Ratenplan dokumentieren. Miete und ausgewiesene Betriebskosten im Vertrag getrennt aufführen, den Soll-Betrag gegen das Dreifache der Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten prüfen und die drei Teilzahlungen mit ihren Fälligkeiten festhalten (§ 551 Abs. 1 und 2 BGB).
2. Anlage nachweisen. Konto oder Anlageform getrennt vom eigenen Vermögen führen und die Entscheidung zur Verzinsung festhalten (§ 551 Abs. 3 BGB).
3. Verweise und Konzept prüfen. Die Liste der nicht geltenden Vorschriften in Mietbedingungen mit dem aktuellen Wortlaut des § 549 Abs. 3 BGB abgleichen und ein Belegungs- und Rotationskonzept schriftlich festhalten, wenn die Ausschlüsse in Anspruch genommen werden (BGH, Rn. 21).
4. Einbehalte einzeln begründen. Grund und Betrag jedes Einbehalts sowie die Abrechnung nachvollziehbar dokumentieren (VIII ZR 71/05) und je Mietverhältnis eine Kautionsübersicht führen (Soll-Betrag, Zahlungseingänge, Anlage, Einbehalte, Rückzahlung). Zur digitalen Dokumentation allgemein: GoBD und Aufbewahrungsfristen.

Kautionsverwaltung in HOMES: Was abgebildet ist und was nicht

In der Unterkunftsart „Studentenwohnheim“ bildet HOMES folgende Funktionen ab:

• Je Mietvertrag lässt sich eine Kaution mit Soll-Betrag und Anlageart erfassen: Treuhandkonto, verpfändetes Sparkonto, Bürgschaft oder Kautionsversicherung.
• Beim Anlegen prüft HOMES für Betreiber in Deutschland den Soll-Betrag gegen das Dreifache der Kaltmiete des aktiven Mietzins-Eintrags und lehnt höhere Beträge ab; ohne Mietzins-Eintrag entfällt die Prüfung.
• Bei Treuhandkonto und verpfändetem Sparkonto erzeugt HOMES einen Ratenplan mit drei Raten (Rate 1 zum Mietbeginn, Rate 2 und 3 zu den Fälligkeiten der folgenden Monatsmieten).
• Ein Kautionskonto (Einrichtung über die API) speichert die IBAN verschlüsselt, ein Kennzeichen „insolvenzfest“ und den Zinssatz. Der Standardwert 0 % entspricht der Ausnahme in § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB (keine Pflicht zur Verzinsung), soweit ein Studenten- oder Jugendwohnheim im Sinne des Gesetzes vorliegt. Der jährliche Verzinsungslauf berechnet Zinsen nur für Kautionen, die einem Kautionskonto mit einem Satz über 0 % zugeordnet sind.
• Einbehalte werden einzeln mit Grund erfasst; als PDF erzeugt HOMES Kautionsbestätigung, Kautionsabrechnung und eine Kautions-Liste aller Kautionen eines Studentenwohnheims.

Nicht Teil des Umfangs: HOMES entscheidet nicht, ob ein Haus ein Studenten- oder Jugendwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB ist, und überwacht keine Rückzahlungsfristen; die Kautionsverwaltung ist der Unterkunftsart Studentenwohnheim zugeordnet und für die Unterkunftsart Hostel in der Oberfläche nicht freigeschaltet. Mehr dazu: Studentenwohnheim-Software, Wohnheimverwaltung, Hostel-Software, Unterkunftsverwaltung und der Beitrag Multi-Standort-Verwaltung.

Fazit

Für die Kaution im Studentenwohnheim gilt § 551 BGB mit einer ausdrücklichen Ausnahme: Es besteht keine Pflicht zur Verzinsung (Abs. 3 Satz 5). Höchstgrenze, Teilzahlungsrecht und die Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen sind in § 549 Abs. 3 BGB nicht ausgenommen. Die weiteren Ausschlüsse des § 549 Abs. 3 BGB gelten nur für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Was darunter fällt, definiert das Gesetz nicht; für den Begriff „Studentenwohnheim“ in § 549 Abs. 3 BGB verlangt der BGH ein Belegungskonzept mit Rotation. Ob dies auch für die Verzinsungsausnahme in § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt und wie Jugendwohnheime einzuordnen sind, entscheidet das Urteil nicht.

Quellen (abgerufen am 03.10.2026)

• BGB: § 551, § 549, § 556d, § 557, § 573, § 575, § 577
• BGH: Urteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 92/11, Pressemitteilung Nr. 087/2012, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05
• Gesetzgebungsmaterialien: BT-Drs. 14/4553 (Regierungsentwurf), BT-Drs. 14/5663 (Rechtsausschuss), BT-Drs. 21/6807 (Gesetzentwurf der Bundesregierung, 01.07.2026); Bundesjustizministerium: Die Mietpreisbremse
• Praxisbeispiele: studierendenWERK BERLIN, Meldung vom 29.09.2026 und FAQ Kaution; Studentenwerk Dresden, Wohnheim-FAQ; Studierendenwerk Saarland, Allgemeine Mietbedingungen